Аналітика ринку нерухомості Києва та прогнози на 2021 рік

Минулий 2020 рік показав, що навіть попри медичну кризу та інші соціальні проблеми, вартість нерухомості в столиці не падає. У період труднощів ринок первинної та вторинної нерухомості на деякий час зупиняється. Але потім досить швидко повертається до колишніх цін.

На графіках вартості квартир у Києві падіння цін помітно тільки в березні та квітні. Уже із травня цінники за квадратні метри знову поповзли вгору, практично повернувшись до січневих значень. На початку карантину в середньому 1 м2 житла в новобудові продавався за $848. Ближче до літа відмітка зросла до $1152, у січні ціни були на рівні $1199. Розрив становив менше ніж $50.

Ситуація на вторинному ринку була протилежною. За інформацією компанії «Олімп Консалтинг», у березні-квітні квадратні метри в побудованих житлових комплексах та старому житловому фонді трохи підросли. Середня вартість зростала по $1. Якщо в лютому купити м2 нерухомого майна в столиці можна було за $994, то в березні вже за $995, у квітні – за $996.

Команда vn.com.ua провела ретельне дослідження ринку нерухомості Києва у 2020 році. Експерти підготували докладний огляд ситуації з квартирами в столиці наприкінці минулого року. Аналітика професіоналів сайту vn.com.ua допоможе інвесторам розібратися в тенденціях ринку, що намітилися та вигідніше вкласти кошти.

Загальна картина ринку нерухомого майна в столиці України

Хоча ціни на нерухомість у Києві за 12 минулих місяців практично не змінилися, пандемія COVID-19 не кращим чином вплинула на сферу. Влітку 2020 року обсяг введеного в експлуатацію житла скоротився практично на 40%. Про це свідчать дані реєстру ДАБІ (Державної архітектурно-будівельної інспекції).

В II-III кварталі в мегаполісі здавали в експлуатацію трохи менше нових будівель, аніж роком раніше. Крім коронавіруса подібній ситуації сприяли рекордні результати забудовників у 2019 році, та неефективна реформа ДАБІ.

У першому випадку темпи природньо уповільнилися через те, що у 2019 девелопери перевиконали план на 48% у порівнянні з 2018 роком. За попередній рік будівельні компанії отримали документи на будівництво та здачу 1,27 млн квадратних метрів житлової площі. Для порівняння, влітку минулого року показник не перевищував 765 тисяч м2.

У другому – причиною низького показника стала затримка з видачею документів девелоперів безпосередньо ДАБІ. З грудня 2019 набули чинності оновлені ДБН (Державні будівельні норми). Згідно з новими правилами, забудовникам дозволили будувати кухні-вітальні у всіх проектах. Водночас забудовники зобов’язані ставити ліфти в будівлях вище 4 поверхів та забезпечити поліпшену енергоощадність багатоповерхівок.

Перераховані критерії безпосередньо впливають на витрати будфірм, змушують їх в екстреному порядку адаптуватися до нових умов та вкладати більше грошей у проекти. Деякі девелопери вимушено зупинили роботу над частиною проектів. Плюс до всього через карантин Державна архітектурно-будівельна інспекція довше обробляла необхідні папери. Документи почали видавати повільніше, що теж вплинуло на затримку.

Ще режим самоізоляції підвищив інтерес киян до приватних будинків. За 12 місяців вартість таких об’єктів у доларовому еквіваленті підвищилася на 4,6%. У гривневому на 26%. Середня вартість метра житлової площі в приватному домоволодінні до грудня досягла відмітки у 28 420 гривень.

Дорожче всього будинки в таких районах (середнє значення за квадратний метр):

  • Печерський – 55 625;
  • Шевченківський – 37 825;
  • Подільський – 34 850;
  • Голосіївський – 34 025;
  • Солом’янський – 32 015.

З невеликим бюджетом можна купити приватний будинок у таких частинах столиці (середні цифри за метр):

  • Деснянський – 20 330;
  • Дніпровський – 23 120;
  • Дарницький – 23 385;
  • Святошинський – 24 550;
  • Оболонський – 26 875.

Не менше цікавим для киян виявилося заміське нерухоме майно. Городяни почали частіше переїжджати в котеджні містечка поблизу водойм, зелених насаджень та мальовничої природи. Закриті границі та самоізоляція змусила киян частіше виїжджати за межу міста або подорожувати країною. Підвищений попит до цього типу будівель сприяє нормальному розвитку будівельної індустрії.

На думку аналітиків, попит на житлову площу не спровокує поява нових забудовників. Ризиковано входити у сферу без досвіду, капіталу та в розпал другої хвилі коронавірусу. Компанії без підтримки ззовні або високої довіри з боку покупців, швидше за все, припинять існування в найближчі роки. Водночас великі та порівняно стабільні у фінансовому плані девелопери продовжать роботи.

Аналітика київського первинного ринку

Середня вартість 1 кв. м. у мегаполісі, за інформацією «Олімп Консалтинг», рівняється $764. Традиційно найдорожчі варіанти ЖК пропонували в Печерському ($1053), Оболонському ($901) і Шевченківському ($892) районах. Водночас найдоступніші новобудови розташувалися в Деснянському ($500), Святошинському ($610) та Дарницькому ($657) районах столиці. В інших частинах міста вартість коливалася в межах $740-790.

За даними на сайті vn.com.ua у Києві продається нерухоме майно у 233 багатоповерхівках. Киянам та немісцевим інвесторам є з чого вибрати.

Як розподіляється кількість нових будівель (кількість вказана в шт):

  • економ – 20;
  • комфорт – 114;
  • бізнес – 76;
  • еліт – 23.

У Печерському та Оболонському районах зосереджена більша частина нових будівельних об’єктів. У даній частині мегаполіса бажають жити багато інвесторів, тому девелопери намагаються запустити будівництво саме тут. Водночас менш популярними куточками вважаються Деснянський та Святошинський райони.

Упродовж останніх років серед забудовників не вщухає мода на забудову класу комфорт. Будівельні компанії враховують вимоги покупців до майбутнього житла, тому намагаються гармонічно поєднати ціну та якість будівництва. Оскільки житлові комплекси класу комфорт забезпечують мешканцям переваги будинків класу бізнес та коштують порівняно недорого, багато інвесторів вкладають гроші в такі проекти.

Якщо говорити щодо зростання цінника за житлової площу в нових об’єктах, то в минулому місяці всі категорії ЖК подорожчали. У порівнянні з листопадом варіанти стали дорожчими на 0,5-2,3%.

Динаміка вартості об’єктів у грудні 2020:

  • економ – ↑2,3;
  • комфорт – ↑0,6%;
  • бізнес – ↑1%;
  • еліт – ↑0,5.

На відміну від інших українських населених пунктів кияни віддають перевагу компактному та доступному житлу. Зумовлена така особливість декількома чинниками:

  • співвідношення середньостатистичної зарплати до вартості кв. м;
  • велика кількість приїжджих із сусідніх регіонів та молоді родини;
  • зараз деякі інвестори страхуються, купуючи недорогі варіанти квартир для переуступки або подальшої здачі в оренду.

Що стосується динаміки цінника на нерухоме майно з урахуванням кількості кімнат, то найвигідніше у столиці купувати 3-кімнатні квартири. За минулі 12 місяців вони в середньому піднялися в ціні на 2,6%. Інша нерухомість демонструє негативні котирування в розрізі листопад 2019 – листопад 2020.

Статистичні дані популярності квартир з урахуванням кімнат:

  • 1к – ↓2,37%;
  • 2к – ↓2,27%;
  • 4к – ↓8,28%.

За рік середні цифри за квадратні метри показали позитивну динаміку. У розрізі із грудня по грудень новобудови подорожчали на 13,6%. У грудні позаминулого року кв.м. продавався в середньому 27 560 грн, у грудні минулого – 31 240 грн.

Аналітика київського вторинного ринку

За минулий рік на вторинному ринку середній цінник за кв. м. знизився всього на $4. У процентному співвідношенні -0,4%. Зараз цінник на вторинному ринку рівний $989 за м2. Найпопулярнішими у цьому секторі, як і для первинного ринку, виявилися проекти у Печерському ($1630) та Шевченківському ($1050) районах. Слідом йдуть:

  • Оболонський ($983);
  • Голосіївський ($971);
  • Подільський ($959).

Найдоступнішими виявилися варіанти на Лівому березі. Дешевше за все інвесторам обійдуться об’єкти в Деснянському ($788), Дніпровському ($865) та Дарницькому ($870) районах. На Правому березі бюджетну житлову площу можна знайти тільки у Святошинському районі за середньою ціною $849.

Кияни віддають перевагу вже побудованим комплексам та старому житлофонду тільки через обладнану інфраструктуру. Деякі покупці також не мають часу проводити ремонтні роботи. Куди простіше придбати вже відремонтований варіант та зробити косметичний ремонт, ніж виконувати капітальні роботи.

Збереженню цінника на даний тип житла сприяє те, що число оголошень за рік скоротилося приблизно на 4%. Найбільша кількість оголошень щодо продажу зосереджена для квартир на Правому березі. Таких пропозицій на ринку практично 50%, слідом йде Лівий берег із 30% та інші пропозиції актуальні для центральної частини міста.

Водночас найдорожчий варіант із ремонтом можна знайти за $2400 за м2. А найдешевший від $890. Об’єкти в гарному стані пропонують від $1520. Минулого місяця бюджетні об’єкти подорожчали приблизно на 35% від попереднього значення. Елітна житлова площа теж підросла приблизно на 20%, а от у середньому сегменті показники залишилися практично тими ж.

Попит на оренду у Києві

Ситуація з орендним житлом у мегаполісі торік складалася не кращим чином. Карантин та різні обмеження призвели до того, що багато з людей з’їжджали на дешеві квартири.

Потік іноземних та внутрішніх туристів теж у деякі періоди був помітно знижений. З цієї причини сильно постраждав сектор щодобової ренти. Водночас багато студентів через дистанційне навчання прийняли рішення до кінця навчального року з’їхати з орендованих квартир. Власники нерухомості, які заробляли тільки із цього, постраждали.

Згідно зі статистикою київських агентств, максимальний попит зберегли об’єкти в нових ЖК. Подібні варіанти для укладання орендного договору вибирали не тільки для проживання. Комерційна нерухомість у новобудовах теж залишалася у фаворі. Приблизно 70% людей орендували площу в нових будівлях.

Швидше за все, цього року тенденція збережеться. Хоча деякі експерти говорять навпаки. Якщо раптом приватні підприємці та великі бізнесмени не зможуть відновити свої справи після закінчення карантину, на ринку з’явиться більше майданчиків, що пустують.

Наприклад, у Львові зараз чимало будівель, що помітно пустують. У регіонах ситуація трохи стабільніша, тому що в невеликих населених пунктах менше розваг для туристів, магазинів, кафе та ін. Закриті об’єкти не мають масовий характер, як у містах-мільйонниках.

Прогнози щодо ринку нерухомості столиці на 2021 рік

Ситуація в індустрії, на основі поточних тенденцій та котирувань, найближчим часом не зміниться. Попередній квартал показав: різкого падіння цін, як під час світової банківської кризи, чекати не потрібно. Будівельні фірми оптимізували робочий процес, число будівель, що вводяться в експлуатацію, скоротилося, тому надлишку у квартирах поки що не буде. Покупцям не варто сподіватися на різке падіння ціни та відкладати дорогу покупку.

Ті, хто давно думав щодо придбання нерухомого майна, можуть не відмовлятися від пошуку об’єкта. Напередодні активних сезонів (весна та осінь) власники на вторинному ринку завжди піднімають ціну на 10-20%. Подібні дії призводять до того, що цифри в оголошеннях тільки збільшуються. Забудовники нових житлових комплексів діють подібним чином, але ближче до Нового року та свят.

Через це інвестори ризикують проґавити гарний варіант за оптимальною ціною. Поки клієнти думають щодо майбутнього обвалу, вартість житла поступово зростає. Принаймні, у гривні.

У 2021 киянам краще не поспішати з інвестуванням грошей у перший проект, що сподобався. Краще оцінювати всі пропозиції. Але водночас важливо не пропустити момент, коли ціна впала до об’єктивної оцінки.

Джерело:https://vn.com.ua/ua

 

Назад до списку
Вгору