Don’t panic. Як почуває себе ринок нерухомості після карантину і чи варто переживати інвесторам

В інформаційному просторі почастішали повідомлення про проблеми на столичному ринку нерухомості. Домисли засновані на припущеннях, що багато забудовників не змогли оговтатися від наслідків карантину.

Чутки суперечать фактам: план продажів у більшості забудовників перевищив торішні показники, а роботи на будівельних майданчиках прискорилися.

ЕП спільно з Холдинговою Компанією “Київміськбуд” розбиралася, хто “ставить палиці в колеса” девелоперам і як насправді почуває себе ринок.

“Краху”, який передрікали ринку, не сталося

У 2020 році на будівельний ринок вплинула пандемія COVID-19. Ринки первинної та вторинної нерухомості сповільнили масштабне розгортання сезону будівельних робіт, а потенційні покупці поставили інвестиції “на паузу”.

За оцінками експертів, за 3 місяці карантину київські забудовники недоотримали виручку в розмірі понад 4 млрд грн. Навесні забудовники не змогли реалізувати сумарно понад 4 тисячі квартир.

З літа на первинному ринку житла почалася суттєва активізація покупців. У червні кількість звернень до відділів продажів будівельних компаній фактично зрівнялася з показниками передкарантинного лютого.

Осінню динаміку продажів менеджери провідних забудовників оцінюють позитивно. Київський ринок нерухомості відновлюється, споживчий попит місцями обігнав минулорічні показники.

“Ринок нерухомості Києва у вересні був активним, ціни “вирівнялися” до рівня докарантинних і попит був на нерухомість різних профілів і цінових категорій. Умови для купівлі та продажу комфортні для всіх сторін угоди”, – зазначає Вікторія Барабаш, генеральний директор агентства з нерухомості “Park Lane”.

Експерти пояснюють зростання продажів зниженням курсу гривні і підвищенням привабливості нерухомості завдяки зниженню цін в доларовому еквіваленті.

Так, за даними порталу lun.ua, середня ціна на квадратний метр в новобудовах Києва знизилася з 990 доларів в січні-лютому до 950 доларів у вересні.

“У другій половині серпня і вересні “Київміськбуд” вже вийшов на докарантинний рівень продажів. За інформацією від інших забудовників, їх динаміка продажів теж позитивна. “Краху”, який передрікали ринку, не сталося”, – говорить Президент Холдингової Компанії “Київміськбуд” Ігор Кушнір.

Фактор ДАБІ

Державна архітектурно-будівельна інспекція стала найсерйознішою перешкодою для розвитку ринку. За словами учасників ринку, дії ДАБІ негативно впливали як на залучення інвестицій в ринок нерухомості, так і на стримування зростання валового внутрішнього продукту.

У 2019 році ДАБІ істотно скоротила обсяги узгодження документації для початку будівельних робіт і штучно затягувала видачу дозволів на введення в експлуатацію.

Якщо в 2018 році частка відмов ДАБІ серед загальної кількості документів становила 6%, то в 2019 році вона зросла до 8,6%. У січні 2020 року Інспекція “загорнула” 11,6% документів. Втім, ця статистика враховує об’єкти всіх категорій складності і є “середньою температурою по лікарні”. Для будівельників житла відсоток відмов був найвищим.

“Отримати позитивне рішення Державної архітектурно-будівельної інспекції стало схожим на диво”, – пише Ігор Кушнір в колонці для Mind.ua.

За його словами, обсяг видачі документації за останній рік скоротився в 4-5 разів, при тому, що кількість заявок не зменшилася.

З початку року “Київміськбуд” ввів вже три своїх житлових комплекси і три комплексу компанії “Укрбуд Девелопмент”. “Хоча серед останніх спочатку розраховували ввести набагато більше”, – розповідає Кушнір.

Проблеми, з якими стикається компанія в держоргані, носить нетиповий характер. “Всі зміни проєктів по ходу робіт теж повинні реєструватися у відомстві, і зі своїми ЖК ми завжди це робимо відразу. Але структури “Укрбуду” цього не робили взагалі – а це перша ж формальна причина для відмови”, – говорить Президент КМБ.

За словами Кушніра, замість того, щоб просто закінчити будівництво і ввести будинок в експлуатацію, доводиться проробляти роботу, яка давно повинна бути зроблена. У пресслужбі “Київміськбуду” назвали формальними причини відмов ДАБІ та привели в приклад статистику.

“Щодо введення в експлуатацію об’єктів “Укрбуду” ДАБІ в цілому маємо 25 відмов. Станом на сьогодні за серпень і вересень чотири документи знаходяться на розгляді, три – на повторному розгляді і тільки один – зареєстрований”, – йдеться в повідомленні пресслужби.

Там уточнюють, що відмови надаються з найпростіших питань: зміна підрядників, технагляду і т.д.

Фінансова стійкість

Триваючий адаптивний карантин і деяка невизначеність, пов’язана з поширенням COVID-19, не розполохала інвесторів в житло. Попит на нерухомість на початкових стадіях будівництва збільшився на 15%, говорить експерт з нерухомості Анжeліка Сaaкян.

“Покупець став більш виважено підходити до вибору забудовника й об’єкта інвестування. Але найважливіше – досвід забудовника, здатність будувати за рахунок власних коштів, що суттєво знижує ризики для покупця”, – розповіла експерт.

За її словами, фінансування 25% об’єктів на ринку ведеться в основному за рахунок коштів покупців. При цьому, тільки у проєктів, що реалізуються двома-трьома девелоперами, існує фінансовий запас, який дозволить в період до 12 місяців будувати без залучення коштів інвесторів.

Підтверджують слова експертів і компанії-забудовники. Президент КМБ Ігор Кушнір закликає потенційних інвесторів зважено підходити до вибору девелопера.

“Завжди варто шукати відповіді на запитання – а якщо продажі впадуть, що тоді? Ми такої ситуації не допускаємо, але готові і до неї. Під кожен проєкт “Київміськбуду” сформовані фінансові резерви, рівні кошторисній вартості будівництва.

Крім того, у холдингу є накопичувальний фонд, в якому акумулюється прибуток. У самому крайньому випадку ми можемо залучити кредитні кошти”, – заявив Кушнір.

Чому не вийшло в “Укрбуда” і “Аркади”

“Укрбуд Девелопмент” і банк “Аркада” теж були великими і стійкими компаніями. Чому ж вони зазнали краху?” – заперечить досвідчений читач.

Насправді, проблеми у обох компаній були і з механізмами фінансування, і з дозвільною документацією. “Київміськбуд”, який провів аудит і взявся добудовувати ЖК “Укрбуд Девелопмент”, говорить, що фінансові резерви там були відсутні.

Більш того, затягування процесу передачі комплексів “Укрбуду” на баланс КМБ сталося якраз через проблеми з документами на землю, дозволами на виконання робіт і містобудівними умовами, про які не подбали колишні керівники.

За словами експертів, в контексті проблем, що виникли з інвесторами “Укрбуду” і “Аркади”, важливим аспектом популярності об’єктів є надійність забудовників і наявність неоспорюваної дозвільної документації.

“Найбільш важливим для інвестора є наявність всіх документів, що підтверджують законність майбутнього житлового комплексу”, – зазначила експерт ринку Сaaкян.

За її словами, будь-які нестиковки в документах, наприклад, невідповідність споруджуваного об’єкта цільовому призначенню земельної ділянки і пов’язана з цим активна протидія будівництву з боку місцевих мешканців, істотно підвищують ризик покупки квартири в такому ЖК.

Джерело: Економічна правда 

 

Назад до списку
Вгору