Доступне житло: як працює система в Україні та світі

Право кожного на житло зафіксовано у статті 25 Загальної декларації прав людини ООН. Помешкання слугує не лише для захисту, воно створює умови для реалізації інших базових прав людини: на приватність, сім’ю, здоров’я, освіту тощо. 

Право на житло записано і у конституціях багатьох держав. Проте політика стосовно його реалізації значно різниться від країни до країни і далеко не завжди працює успішно. Чимало великих міст у всьому світі сьогодні демонструють кризу доступного житла. Інвестиційна нерухомість, туристифікація та ринкові механізми регулювання цієї сфери постійно підвищують вартість оренди, витісняючи жителів з їхніх помешкань.

В Україні ці процеси мають свої особливості. З одного боку, через високий відсоток власників нерухомості, низький податок на неї та застарілий житловий фонд. З іншого – через відсутність чіткої житлової політики та регуляцій на ринку оренди.

«Хмарочос» дослідив різний досвід чотирьох країн у боротьбі за доступне житло для своїх жителів та проаналізував ситуацію з ним в Україні.

Німеччина

За 10 років вартість оренди у Берліні зросла вдвічі: з €5.60 за квадратний метр у 2008 році до €11.40 у 2018. Лише за 2017 рік ціни збільшилися на 20,5%, більше, ніж деінде у світі. 

Для міста, у якому близько 85% усього житла здається в оренду, така тенденція стала справжнім викликом. Хоча єдиного визначення не існує, доступним зазвичай вважають помешкання, на оренду якого жителі витрачають не більше 30% свого доходу. Минулого року жителі Берліна навіть вийшли на протести з вимогою націоналізувати нерухомість великих орендодавців, щоб зупинити подальше зростання цін.

Одна з причин  такої тенденції ‒ політика, що стимулювала оновлення житлового фонду. За умови часткової модернізації чи ремонту в будинку, власники могли збільшувати вартість оренди кожні два роки, чим активно користувалися житлові корпорації. 

Значна частина житла, що здається в оренду в Берліні, належить великим компаніям на кшталт Deutsche Wohnen. Крім них, на ринку представлені житлові кооперативи та дрібні орендодавці. 300 тисяч квартир належать також комунальним підприємствам: здебільшого це – недороге соціальне житло.

Одну з перших спроб регулювати ціни на оренду зробили в 2015 році: спеціальний закон заборонив лендлордам при укладанні нових договорів встановлювати ціни, що перевищують середні у конкретному районі на понад 10%. Врешті, у 2019 році в місті взагалі заборонили підвищувати ціни на оренду протягом п’яти років. Рішення не поширюється на квартири у новобудовах та субсидоване державою житло, але загалом торкнеться півтора мільйона з 1,9 орендованих квартир у Берліні.

Щоб контролювати вартість винаймання помешкання, місто затверджуватиме нові договори про оренду. А ті, хто вже орендує житло, отримають змогу оскаржити завищені ціни. Разом з тим, муніципалітет може дозволити підняти ціни або провести ремонт будівлі, якщо власник доведе необхідність цього рішення. 

Крім того, у 2019 році державна компанія Gewobag заявила про викуп шести тисяч квартир, що були збудовані в Берліні як соціальне житло у період між 1960-ми та 1990-ми роками (цю нерухомість продали приватній компанії в 2004). Угода коштуватиме місту майже мільярд доларів й допоможе забезпечити доступне житло для ще 10 тисяч орендарів. 

США

Про кризу доступного житла говорять й у США. У 2016 році майже половина орендарів у країні витрачала понад 30% свого доходу на сплату оренди, а чаерть ‒ понад 50%. При цьому кількість орендарів продовжить зростати: купівля власного житла також стає менш доступною, адже ціни на нерухомість ростуть чи не вдвічі швидше ніж заробітні плати. За оцінками Національної коаліції домогосподарств з низькими доходами, США потребують як мінімум 7,2 мільйона доступних осель.

Причиною поглиблення цієї кризи зазвичай вважають обмежену пропозицію житла в містах США. «Люди знову хочуть жити у великих містах, але там відсутня достатня кількість квартир для всіх охочих. Щоб зробити житло доступнішим, потрібно збільшити пропозицію», ‒ пише Vox. 

Можливості нового будівництва сильно обмежені популярною позицією «не в моєму дворі» та жорсткими правилами зонування. Вони можуть регулювати максимальну висотність чи щільність забудови, мінімальну кількість паркувальних місць, розмір двору та квартир тощо. Така політика стримує появу нових житлових комплексів та сильно збільшує їх вартість. 

Саме тому одним з рішень житлової кризи в США вважають послаблення цих регуляцій (upzoning). Подібні зміни вже прийняли в Міннеаполісі, Орегоні й Сіетлі та розглядають у багатьох інших містах. 

Ще одна концепція, що набуває популярності ‒ інклюзивне зонування. За нею девелопери повинні передбачити в своїх будинках певний відсоток квартир для сімей з низьким доходом за доступною для них ціною. Це правило діє, зокрема, в Нью-Йорку і Сан-Франциско. Та інклюзивне зонування може бути ефективним лише при зростанні кількості нових будівель у містах.

Що ж до соціального житла, ця ідея більше не отримує в США великої підтримки. Після Другої світової війни, у багатьох містах житлову кризу вирішували саме побудовою доступних державних комплексів. Проте у 1960-1980 з покращенням економічної ситуації та субурбанізацією, такі комплекси почали асоціюватися з концентрованою бідністю, високим рівнем злочинності та гетоїзацією. Сьогодні соціальне житло, яке ще не було знесеним, переважно реконструюють з залученням приватних інвесторів у комплекси для жителів з різним рівнем доходів.

Однією з альтернатив соціальному житлу стала програма житлових ваучерів (також відома як Section 8). Замість доступного комунального житла сім’ї з низьким доходом можуть отримати ваучери, які частково покривають вартість оренди на ринку. Але є і мінуси: обмежена кількість ваучерів та лендлордів, готових працювати з цією програмою.

Іспанія

З 2013 до 2017 року ціни на оренду житла виросли на 49% в Каталонії та на 27% у Барселоні, зазначає портал з нерухомості Fotocasa. І таке зростання продовжує витісняти жителів з їхніх домівок. Не в останню чергу через туристифікацію: житло для короткострокової оренди зараз займає близько четвертини ринку в прибережному регіоні Андалусія та 18% у Каталонії.

Іспанія  має порівняно високий рівень домовласництва. Проте кількість орендарів різко зросла в часи житлової кризи 2008-2013 років. При цьому соціальне житло для оренди становить всього 2% житлового фонду країни, що значно нижче середнього показника у ЄС ‒ 12%. Одна з основних причин цього ‒ політика «публічно захищеного житла», за якою орендарі можуть приватизувати таке житло після певного терміну (зазвичай 10-30 років) та продати його вже за ринковою ціною.

Навесні 2019 року в країні прийняли новий закон, що регулює оренду. Зокрема, ліміт річного зростання цін на оренду прив’язали до темпів інфляції, а термін договорів продовжили на п’ять років,  щоб гарантувати орендарям більшу стабільність. Закон також передбачає обрахування середньої вартості оренди для кожного регіону, щоб допомогти жителям краще орієнтуватися у ситуації на ринку. 

Крім того, в Іспанії розглядають й інші варіанти, зокрема, дозволити окремим муніципалітетам обмежувати ціни на житло або запровадити штрафні санкції для власників пустої нерухомості ‒ банків, девелоперів та навіть приватних осіб ‒ щоб стимулювати вихід цього житла на ринок оренди. Крім того, міністр громадських робіт Хосе Луї Абалос оголосив про плани збудувати 20 тисяч осель для оренди у регіонах з високим попитом і цінами. За новою політикою, ці проєкти не повинні втратити свого соціального призначення з часом. 

Вже сьогодні в Іспанії є приклади якісних комплексів соціального житла, які були спроєктовані відомими архітектурними студіями. Для прикладу, Mirador від голландського бюро MVRDV, комплекси Sa Pobla або 120 Parla. Водночас, суттєвим недоліком цих проєктів залишається розташування: на околицях міст бракує соціальної інфраструктури, а транспортні витрати їх жителів стають помітною частиною сімейного бюджету.

Австрія

Обговорюючи проблеми доступності житла, у Європі все частіше звертають увагу на досвід Австрійської столиці. За рейтингом Mercer, Відень визнають кращим містом для життя десять років поспіль. І одна з причин такої високої оцінки ‒ доступне для містян житло. 

Жителі Відня витрачають в середньому 27% свого доходу на житло. На відміну від США, наприклад, соціальне помешкання тут користується неймовірною популярністю: дві третини населення орендує квартири в муніципалітету чи неприбуткових організацій. Низька вартість на таке житло та регуляції на ринку стримують і приватних орендодавців від завищення цін. 

Соціальне житло набуло популярності в місті після 1920-х років і, на відміну від багатьох європейських міст, такі комплекси ХХ століття не втратили тут свого початкового призначення. Будівлі Alt Erlaa та Karl Marx-Hof, які вирізняються якісною архітектурою, розвиненою інфраструктурою та транспортною доступністю, досі вважають одними з кращих прикладів соціального житла у Європі.

Сьогодні понад 60% містян живуть у соціальному житлі, яке належить муніципалітету чи неприбутковим організаціям. Претендувати на субсидовану державою квартиру можуть жителі з річним доходом до $53 тисяч, що майже вдвічі більше за середній дохід у країні. Тобто воно розраховане не лише на сім`ї з низькими доходами, але і на широкий середній клас. «Відень унікальний тим, що тут не можна визначити ваш достаток за домашньою адресою», – каже радниця міста з питань житлових питань Кетрін Гаал.

Звісно, така політика не може коштувати дешево. Щороку місто витрачає близько 600 мільйонів євро на субсидування, оновлення житлового фонду та зведення нових комплексів. Близько третину нових квартир у Відні фінансує уряд, а конкурси серед девелоперів гарантують, що кошти виділяються на якісні та енергоефективні проєкти. 

Єдина небезпека, яку сьогодні обговорюють в місті, ‒ це швидкі темпи зростання населення та кількість мігрантів, які теж потребують доступного житла. Можливо, нового доступного житла у місті колись виявиться замало.

Україна

«Український Житловий кодекс, прийнятий ще у 1983 році, в сучасних реаліях «працює» лише на папері. Окрім нього, ми маємо закон 2006 року “Про комплексну реконструкцію кварталів застарілого житлового фонду”, який не діє взагалі. Таким чином, сфера оренди залишається неврегульованою, а наявні житлові програми не систематизовані та виконуються на власний розсуд розпорядника коштів. Думаю, це добре ілюструє стан сучасної української державної житлової політики», – каже Олена Шуляк, депутатка Верховної Ради та заступниця голови комітету з питань організації державної влади, місцевого самоврядування, регіонального розвитку та містобудування.

Та все ж, частину цих аспектів варто розглянути детальніше. 

Доступне житло 

Про статистику. Особливістю житлової сфери в Україні є високий відсоток власників нерухомості: понад 90% українців проживають у помешканнях, якими володіють. Та це не означає відсутності житлових проблем.

За даними Держстату, 54% українців мешкають в перенаселених квартирах і будинках, а 45% – у будівлях, де жодного разу не проводили капітальний ремонт. За словами Лева Парцхаладзе, ексзаступника Міністра регіонального розвитку, 6 мільйонів українців зараз потребують власного житла. Павло Федорів вважає, що таке число не є обґрунтованим. Мінрегіон перестав збирати ці дані більше 5 років тому. На початку 2015 року на обліку (“квартирна черга”) було 650 тисяч сімей та одинаків.

Про житлові програми. В Україні існує низка державних програм, що покликані допомогти громадянам реалізувати їхнє право на житло.

Зокрема, програми від «Держмолодьжитла»: в різні роки установа надавала пільгові кредити з держбюджету та власного статутного капіталу, частково компенсувала відсоткову ставку комерційних банків і субсидувала 30% вартості придбання житла (50% для учасників АТО і ВПО).

Діють також програми та окремі розпорядження  для забезпечення житлом військовослужбовців, працівників залізниці, громадян, що постраждали внаслідок катастрофи на ЧАЕС, людей з порушеннями зору та слуху, ветеранів, вчених НАН України, суддів тощо.

Про іпотеку. Крім власне державних програм, одним з рішень ситуації сьогодні часто називають зниження ставки іпотечних кредитів. Зокрема, це було однією з ключових пунктів програми уряду Олексія Гончарука. Експрем’єр заявляв, що у 2020 році вони можуть опуститися до 12-13% річних. 

«У 2019 році уклали лише 13,5 тисяч угод з іпотечного кредитування, що становить 3% від угод на ринку. Але ми очікуємо, що якщо ставки іпотеки знизяться, то близько 100 тисяч сімей зможуть нарешті нею скористатися», – зазначає Шуляк. Крім того, мова йшла про зменшення суми першого внеску, обов’язкове страхування та врахування доходу всієї родини для оцінки платоспроможності для більшої доступності таких кредитів.

Про недоліки системи. Олена Шуляк розповідає, що на початку 2020 року при Кабінеті Міністрів, зібралася робоча група для створення єдиної концепції державної житлової політики. «Перше, з чим ми зіштовхнулися – це відсутність зведених даних про потреби різних груп населення (про наявний житловий фонд чи житлові умови) – каже депутатка, – Друге – кожний орган має свою програму і своє бачення: Мінсоцполітики, Мінрегіон, Мінветеранів, МВС, СБУ тощо. Всі вони реалізують житлову політику по-різному, а їх програми досі не аналізували та уніфікували. Робота в цьому напрямку тільки починається».

Висновок про хаотичність цих програм зробили і в аналітичному центрі CEDOS у своєму дослідженні «Державна житлова політика в Україні». Павло Федорів, міський географ та співавтор дослідження, також відзначає, що ці програми орієнтовані лише на отримання житла у власність.

«В Україні вже існує великий дисбаланс між власністю та доходами домогосподарств: чимало власників нерухомості не можуть собі цього дозволити. Тому ми допомагаємо людині купити квартиру, потім сплатити комуналку, а за кілька десятків років – ще й відремонтувати  будинок, – зазначає він. – Крім того, це не працює для найбільш незахищених категорій населення. Програми передбачають, що люди вже мають певні кошти на придбання житла чи іпотечних виплат».

Альтернативним рішенням могла б стати соціальна оренда. У 2006 році був прийнятий закон  «Про житловий фонд соціального призначення». Проте на практиці цього фонду так і не було створено. У червні 2019 року реєстр житлових приміщень соціального призначення в Києві налічував лише 72 квартири. 

Ринок оренди

Про доступність. В опитуванні CEDOS, 41% людей зазначили, що витрачають від третини до половини свого доходу на оренду, а 46% змушені економити, в тому числі, на відпочинку. При цьому лише п’ята частина респондентів повністю задоволена умовами оренди, і лише 22% загалом влаштовує жити в орендованій, а не у власній квартирі.

Тут варто також згадати про рейтинг доступності житла від Bloomberg. У 2018 році Київ отримав у ньому друге місце знизу (враховувалися оренда й виплати за іпотекою у відношенні до середнього доходу).

Що ж до оренди соціального житла, то про подібну можливість досі, фактично, взагалі не йдеться. Олена Шуляк погоджується, що така система потрібна, але навряд вона запрацює найближчим часом. «Зараз в нас немає ні самого фонду, ні грошей у державному чи місцевих бюджетах, щоб його організувати, – каже вона. – Над цим напрямом потрібно працювати. Але доступну іпотеку можна запустити значно швидше».

Про податок на нерухомість. За словами Павла Федоріва, розширення ринку оренди може відбуватися не лише через побудову нового житла, спрямованого на це. «Ми не знаємо, скільки квартир у Києві були придбані як інвестиція й стоять сьогодні порожніми, – зазначає він. – Володіти квартирами та будинками в Україні насправді дуже дешево: податок не розділяє нерухомість як житло, і як інвестицію. А тому власники не маю жодного фінансового стимулу здавати ці помешкання в оренду».

Зміна цього податку, на думку експерта CEDOS, може вивести більше житла на ринок оренди та навіть знизити ціни. «Якщо витрати на цю нерухомість будуть високими, не такою принциповою стає різниця між 12 та 10 тисячами гривень. Головне – здати цю квартиру та перекрити витрати» Крім того, за прикладом інших країн в Україні можуть з’явитися соціальні агенції оренди: вони домовляються з власниками житла про нижчу орендну плату в обмін на стабільний дохід від неї протягом тривалого часу.

Однак, на думку Олени Шуляк, розмежувати нерухомість як житло і як інвестицію вкрай складно. «Так ми можемо отримати іншу проблему – подвійне оподаткування, коли рантьє платитиме податок на майно і на прибуток з цього майна, зазначає депутатка. – В країні з нестабільною банківською системою нерухомість стала зрозумілим і перевіреним спосібом інвестування. Тому найбільш логічний для мене механізм на сьогодні – прогресивний податок на майно».

Про регулювання

На відміну від багатьох західних країн, ринок оренди в Україні залишається неврегульованим, а орендарі – незахищеними. 

За офіційними даними, лише 1-4% українців орендують житло, але визначити реальний відсоток сьогодні неможливо. В Україні фактично немає комунальних підприємств, неприбуткових організацій чи навіть великих компаній, які б задавали певний стандарт якості та ціни та ринку. Кожен рантьє визначається з умовами на власний розсуд, а ринок залишається великою мірою в тіні. Лише 17% орендарів обрали наявність договору у трійці пріоритетних критеріїв для вибору житла (опитування CEDOS). 

Регуляція на ринку оренди може бути різною, але одне з основних завдань – захистити права орендарів. Раніше вже йшлося про Берлін, де муніципалітет заборонив лендлордам підіймати ціни на оренду. Правила можуть стосуватися мінімального терміну оренди, часу на виселення, умов відвідування квартири власником тощо. У 2019 році в Нью-Йорку, наприклад, житлові суди зобов’язали враховувати вплив на добробут родини, наприклад, на відвідуваність дітьми школи, коли вони приймають рішення про виселення. 

Про захист прав. Хорошим аргументом «за» договори оренди та регулювання ринку в цілому має стати ситуація з епідемією СOVID-19. Через карантин чимало людей тимчасово втрачають дохід та можливість сплачувати за житло. У кількох містах США (Сіетл, Сан-Франциско, штат Нью-Йорк тощо) влада заборонила примусове виселення на час епідемії. Подібні заходи пропонують запровадити й у Великобританії. У Франції на місяць призупинили нарахування комунальних платежів та квартирної плати. 

Україна ж ухвалила закон «Про запобігання виникнення і поширення коронавірусної хвороби», у якому, серед іншого, йдеться про відтермінування виплат за іпотекою. Також держава зобов’язалася оплатити частину комунальних послуг на час вимушеного перебування українців на карантині. Про захист орендарів та їхнього права на житло у законі не йдеться. 

Щоправда, 26 березня депутат Олександр Дубінський подав до Верховної Ради додатковий законопроєкт 3255. Він передбачає зниження орендної плати на 50% та мораторій на виселення орендарів до завершення карантину. За словами Павла Федоріва, це – хороша ініціатива, але закон не вирішує усіх проблем. Зокрема, не регулює посткарантинний період: власник може виселити орендарів одразу після закінчення карантину за борги. Крім того, закон захистить лише тих, хто має договір оренди. 

Читайте більше: Мене виселяють з орендованої квартири під час епідемії. Як на це реагують в Україні та світі

Про дискримінацію. Ще один аспект, який проявляється на ринку без регуляції, – дискримінація. Типове оголошення на OLX чи ЛУН виглядає так: «без дітей і тварин». А іноді навіть так: «шукаю тільки сімейну пару європейської зовнішності». За дослідженням CEDOS, найчастіше орендарі зіштовхнулися з упередженим ставленням саме через наявність дітей (48%), домашніх тварин (35%), територіальною пропискою (27%) та віком (15%).

Окреме опитування громадських організацій, які працюють з внутрішньо переміщеними особами, також показало, що 64% з них зустрічали випадки дискримінації: відмову або підвищення орендної плати для людей зі сходу України. 

Крім того, орендарі фактично не мають можливості зареєструватися у місті (власники житла мають прописку), а тому позбавлені права голосувати за місцеву владу, проєкти громадського бюджету тощо. Хоча деякі й живуть в місті вже багато років.

Застаріле житло

Про ситуацію. Серйозна проблема українського житлового фонду – його застарілість.На 2018 рік лише 11% населення мешкали у будинках, збудованих у період незалежності. При цьому 45% будівель ніколи не мали капітального ремонту. За попередніми підрахунками лише в Києві близько двох тисяч «хрущовок». Це будівлі 1950-60-х років, які вичерпали або скоро вичерпали свій термін експлуатації. Відповідно, потребують ремонту або знесення під нове будівництво.

Про рішення. «Головна проблема України з житлом – це дисбаланс між формами володіння. Внаслідок масової приватизації власниками стали ті, хто насправді не може собі цього дозволити, – каже Павло Федорів. – Вартість володіння житлом – це комунальні послуги плюс відрахування на утримання будинку. Останнього в нас просто немає. За 20 років ці будинки почнуть руйнуватися, але у жителів немає коштів на їх ремонт. Частина з них навіть за комуналку заплатити не може».

На думку Павла, ремонт цих будинків з державного бюджету – не лише економічно недоцільна система, але й соціально несправедлива. Адже за бюджетні кошти ремонтуватимуть приватну власність. «Як варіант, люди можуть розплачуватися за реконструкції та комунальні послуги часткою власності, – розповідає Федорів. – З часом це житло повертатиметься в комунальну власність та формуватиме фонд соцжитла, а колишні власники можуть залишитися в ньому вже на умовах оренди».

Олена Шуляк вважає, що застаріле житло можна реконструювати за кошти інвесторів. «В країнах Балтії, наприклад, цим займалися енергосервісні компанії. Після ремонту значно зростає енергоефективність будинків і, відповідно, зменшуються рахунки за комунальні послуги. Але певний час жителі ще продовжують платити як і раніше: так енергосервісна компанія повертає собі гроші», – розповідає вона.

Про закон

Для того, щоб запустити процес, першочергово слід знайти рішення, що задовольнятиме інвесторів, жителів та місто, зазначає депутатка. «Механізми, прописані у законі 2006 року просто не працюють. Держава повинна розуміти, які пільгові умови чи програми вона готова запропонувати, щоб зацікавити інвесторів, – каже Шуляк. – Крім того, залишається питання відселення людей. Сьогодні 100% жителів мають дати на це згоду. Якщо зменшити норму хоча б до 75%, це може спрацювати».

Варто зазначити, що новий законопроєкт про реконструкцію застарілих мікрорайонів вже був розроблений Міністерством регіонального розвитку в 2019 році. За словами авторів, він враховує всі проблемні місця попереднього закону. Зокрема, передбачає згоду 75% жителів, удосконалює процедуру видачі компенсацій та переселення, розширює перелік можливих джерел фінансування та дозволяє реконструкцію будівель різної поверховості (раніше йшлося лише про п’ятиповерхівки). Зараз законопроєкт все ще на етапі обговорення та допрацювання.

За словами Павла Федоріва, однак, прийняття нового закону не вирішує все тієї з проблеми з дисбалансом у формах власності. «Ми можемо оновити ці будинки зараз, але житло знову повертається у власність тих, хто не здатен його утримувати. І за кілька десятків років ми матимемо аналогічну проблему, – каже він. – З тих же причин державні житлові програми не повинні бути націлені виключно на придбання житла».

В підсумку

Повертаючись до дослідження CEDOS, аналітичний центр розробив низку рекомендацій, що могли б допомогти з реалізацією права на житло в Україні. Перш за все, держава потребує цілісної житлової політики, що замінить набір галузевих програм. Державні установи повинні також забезпечити якісну статистичні інформацію для формування та оцінки ефективності такої політики

На думку дослідників, державні житлові програми варто зосередити не на субсидіюванні житла у приватній власності, а на розширенні сектору оренди. Стимулювання приватної власності за бюджетний кошт – це економічно неефективно та соціально несправедливо. Приватна власність несе за собою відповідальність, зокрема, за реконструкцію житлового фонду, яку частина власників не усвідомлюють або не мають можливості взяти на себе.

Що ж до ринку оренди, перш за все, цей сектор потребує регулювання та створення прозорого ринку, який захищатиме інтереси обох сторін. Можливо, створення організацій-посередників між орендарями та приватними власниками. 

Надалі ж потрібно розвивати сектор публічної неприбуткової оренди. За досвідом інших країн, саме він дозволяє забезпечити житлом найбільш незахищені категорії населення та має непрямий вплив на формування якості й цін у комерційному ринку. 

 
Назад до списку
Вгору