Революція на ринку житлової нерухомості: як новий закон може покінчити з “будівельними пірамідами”

Як уже незабаром може змінитись процес будівництва та як депутати планують захистити інвесторів від “аркад” та “укрбудів”.

За даними Міністерства розвитку громад і територій, в Україні на кінець 2019 року налічувалось понад 150 проблемних об’єктів будівництва багатоквартирних будинків.

Жертвами шахрайства і неплатоспроможності забудовників стали 100 тисяч інвесторів.

І це без урахування минулорічного банкрутства “Аркади”, жертвами якого стали ще близько 10 тисяч інвесторів в житлові комплекси банку.

Чи отримають останні свої квартири, залежить від представників влади.

Як зробити так, щоб ті, хто в майбутньому купуватиме нерухомість на етапі будівництва гарантовано отримали свої квадратні метри?

Напередодні депутати підготували законопроєкт, який, як запевняють автори, “гарантуватиме речові права на нерухоме майне”. Щоправда лише на те, яке побудують після ухвалення документу.

Як зміниться процес будівництва та чи дасть 100-відсоткову гарантію для майбутніх інвесторів в нерухомість?

Забудовники більше не продаватимуть “повітря”

Інвестори в нерухомість на первинному ринку часто ризикують залишитись ні з чим. Історія знає десятки випадків як відвертого шахрайства, коли квартири в ще не зведених будинках продають по декілька разів, так і незавершення будівництва через відсутність коштів у компаній.

Тому при виборі об’єкта нерухомості інвестори, як правило, орієнтуються на такі показники, як кількість років роботи забудовника на ринку та зданих в експлуатацію об’єктів, пов’язаність з великими фінансовими групами, “знайомство” з власником та наближеними до нього особами.

Проте все це все одно не дає 100-відсоткової гарантії отримання у власність нерухомості.

Щоб відійти від умовних гарантій до законних, в парламенті зареєстрували проєкт закону “Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому”. Автор – народний депутат зі “Слуги народу” Олена Шуляк.

Документ вводить в законодавство нові терміни, такі як: “девелопер будівництва”, “майбутній об’єкт нерухомості”, “подільний…” та “неподільний об’єкт незавершеного будівництва”.

Незважаючи на широке побутове поширення терміну “девелоперська компанія”, в юридичній площині такого поняття ніколи не існувало. Офіційно будівництвом житлових комплексів займалися замовник (власник земельної ділянки), генеральний підрядник, проєктувальники та інші особи.

Девелопером будівництва, за задумом автора, буде юридична або фізична особа, яка матиме право частково виконувати функції замовника, залучати гроші, будувати і передавати покупцям їх квартири або інше майно.

Ключова зміна для ринку – продаватимуться не “повітря” і не “обіцянка побудувати квартиру”, а права на майбутній об’єкт нерухомості.

Купівлю квадратних метрів в спроєктованих, але ще не збудованих об’єктах, пропонують реєструвати у нотаріуса. Послуги нотаріуса коштуватимуть 1% від вартості квартири. Після оформлення договору інвестори отримуватимуть право власності на майбутній об’єкт нерухомості.

“Основна новація полягає в тому, що квартира буде реєструватися у реєстрі з метою недопущення подвійних перепродажів та можливості на етапі будівництва визначити відсутність прав третіх осіб на такий об’єкт”, – пояснює юрист Constructive Lawyers Олександр Босенко.

Власник компанії Saga Development Андрій Вавриш вважає, що реєстрація майнових прав інвесторів на споруджуваний об’єкт зробить ринок прозорим, упорядкованим і прогнозованим.

“Нотаріальне засвідчення дозволить залучити банки для кредитування купівлі і, нарешті, запустити повноцінну доступну іпотеку для споруджуваних об’єктів”, – заявив девелопер в коментарі ЕП.

За словами співзасновника сервісу Monitor.Estate та юриста Володимира Копотя, девелопери будуть зобов’язані розміщувати повну інформацію про об’єкт будівництва: від юридичних осіб (власників землі, генпідрядника, субпідрядника, проєктувальників)  до технічних характеристик будівлі.

“Всі квартири, які забудовник планує продати, потрібно буде “засвітити”. Він не зможе потім допродавати підвальні приміщення чи горища, дрібнити великі квартири під смарт-квартири тощо”, – пояснює Копоть.

Наслідком такого кроку стане поява статистики реальної кількості проданих квартир на первинному ринку. Зараз таких даних не існує.

Повний пакет інформації для оприлюднення складатиметься з 20 пунктів, включаючи всі дані про забудовника, замовника та їх бенефіціарних власників.

“Темпи продажів, щомісячні звіти про продажі, скільки і за якою ціною, фотофіксація – все це набуде чинності на наступний день після публікації закону, хоча в основній частині він набуде чинності через рік після публікації”, – додає СEO і керуючий партнер компанії DC Evolution Андрій Рижиков.

Якщо забудовник не опублікує вказану інформацію, на нього очікує штраф в розмірі десяти прожиткових мінімумів для працездатних осіб (на 1 січня 2021 року – 22,7 тис грн). Повторне порушення коштуватиме йому вдвічі дорожче.

І хоча документ не передбачає більш жорстких санкцій за нерозкриття відповідних даних, з ухваленням закону рекламувати житлові комплекси без оприлюднення повної інформації буде заборонено.

“Первинний ринок нерухомості давно потребує такого закону”, – впевнений Андрій Вавриш.

Змінили назву та суть

Олена Шуляк та її колеги працюють над текстом законопроєкту не перший місяць.

У 2020 році на сайті Міністерства розвитку громад і територій з’явилася перша версія документа, яка тоді називалася “Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо захисту прав кредиторів об’єктів будівництва”.

Зібравши коментарі та зауваження, депутати змінили назву документа.

“Суть законопроєкту теж змінилася. Сам законопроєкт став на третину більшим за обсягом, при тому, що деякі розділи з попереднього проєкту закону видалили”, – каже Рижиков з DC Evolution.

Експерт характеризує цей законопроєкт як системний і розрахований на захист інвесторів на первинному ринку нерухомості. Підґрунтям його функціонування стане електронна система.

“Якщо попередній проєкт закону був сильно прив’язаний до Порталу державної електронної системи в сфері будівництва, то новий – повністю на ній зав’язаний. Це головне вирішення всіх питань щодо запобігання можливих проблем з будівництвом житла”, – вважає Рижиков.

На думку опитаних ЕП забудовників, така діджиталізація сприятливо позначиться на ринку нерухомості.

“Для сумлінних забудовників ухвалення законопроєкту стане великим плюсом. Ми, як і наші інвестори, потребуємо зниження ризиків інвестування. Це сприятиме підвищенню довіри до ринку”, – заявив Вавриш з Saga Development.

Неприємні зміни для забудовників

Є і неприємні для забудовників нововведення. Так, проєктну документацію в повному обсязі потрібно буде вносити до Реєстру будівельної діяльності. Туди ж вноситимуться експертизи, технічні паспорти, зміни проєктної документації.

“Якщо хочеш керувати світом, отримай у власність реєстр. – жартує Рижиков. – Тепер людина, яка має адмінські повноваження на цьому реєстрі, керуватиме всією будівельною галуззю”.

“Після продажу майбутнього об’єкта нерухомості зміна проєктної документації відбуватиметься виключно після отримання згоди покупця”, – додає Босенко з Constructive Lawyers.

Разом з тим окремі норми законопроєкту ускладнять життя нечесним реєстраторам.

“Маніпуляції з реєстраційними діями з об’єктами нерухомості, особливо недобудованими, будуть ускладнені”, – говорить Рижиков.

За словами експерта, в тексті документу міститься “дуже потужний блок” з енергоефективності та енергоаудиту. Це може вплинути на проєктування і собівартість будівництва.

Юрист Босенко звертає увагу на новацію, яка може не сподобатися забудовникам, – вимога надавати документи на ознайомлення інвестору. Мова йде про відомості з реєстрів, документи на землю та право виконання будівельних робіт, містобудівні умови та обмеження.

“На практиці зараз забудовники говорять про те, що вони не зобов’язані надавати документи, крім деяких по фондам фінансування будівництва”, – каже Босенко.

Рижиков попереджає, що виконати всі норми закону зможуть тільки великі гравці на ринку. Маленькі забудовники по всій країні ризикують програти через слабший фінансовий стан.

“У разі ухвалення даного законопроєкту ринок буде монополізований. Виконувати всі ці “історії” зможуть тільки великі забудовники, у яких, крім юристів, фінансистів, менеджерів, є власні кошти або доступ до кредитних”, – вважає експерт.

Що зміниться для покупців квартир

Механізм продажу квартир через попередні договори виключається з правового поля. Це зроблено для недопущення виведення грошей з-під оподаткування, кажуть юристи.

Способами придбання об’єктів житлового будівництва залишаться:

—  укладення договорів купівлі-продажу об’єктів;

—  фонди фінансування будівництва;

—  фонди операцій з нерухомістю;

 — інститути спільного інвестування, емісія цільових облігацій підприємств.

Роботу фондів фінансування будівництва переформатують під нові реалії. Цьому присвячений окремий розділ.

Наразі часто площа побудованої квартири відрізняється від заявленої. У разі перевищення “метражу” інвестор змушений доплачувати забудовнику за квадратні метри, причому за вищою ціною.

У першій версії документу пропонувалося скасувати доплати з боку покупця, якщо площа квартири виявилася більшою, ніж на 5%.

“У новий законопроєкт не включили пункт про те, що покупець не доплачує “хвостик”. При цьому залишили право вимагати розірвати договір, якщо прострочення введення в експлуатацію становить понад шість місяців”, – повідомив Рижиков.

Сьогодні забудовники часто продають апартаменти замість квартир. Це розповсюджений спосіб спорудження житлових будинків без наявності повного пакета документів на такі роботи. Інвестори в таку нерухомість не можуть прописатися в апартаментах і вимушені оплачувати комунальні послуги за промисловими тарифами.

“У новому законопроєкті апартаменти вводяться у правове поле. В них можна буде прописатися. Тепер у нас мінус один аргумент не купувати апартаменти”, – говорить Рижиков.

У забудовника закінчились кошти. Що далі?

Як новий закон змусить забудовників виконувати свої зобов’язання перед інвесторами до кінця? Для цього вводиться поняття “гарантійної частки”.

Частина квартир в об’єкті незавершеного будівництва не буде продаватися інвесторам до введення житла в експлуатацію. Якщо в першій версії документу розмір гарантованої частини становив 10-13%, то в новій редакції право визначати її розмір закріплене за Кабінетом міністрів.

Фінансувати будівництво гарантійної частини забудовник буде за власні кошти. У разі банкрутства або фінансової неспроможності девелопера кошти від продажу “гарантійних” квартир підуть на добудову будинку.

Президент Холдингової компанії “Київміськбуд” Ігор Кушнір пропонує окрім гарантійної частки запровадити страхування цивільно-правової відповідальності за своєчасне виконання робіт або обов’язкове створення забудовником в банку гарантійного внеску.

Попередня версія законопроєкту містила механізм виходу з ситуації, коли забудовник не може добудувати об’єкт. У новій редакції цього механізму немає.

“Якщо забудовник або замовник не можуть виконати свої зобов’язання – вводилася б спеціальна процедура санації. Цей блок викликав найбільші нарікання з боку профільних організацій та окремих “товаришів”, які борються зі “злобудовниками”, – каже Рижиков з DC Evolution.

“Що буде відбуватися, якщо девелопер або замовник не зможуть виконувати свої зобов’язання? Чіткого рішення немає. Або все відбуватиметься за загальною процедурою банкрутства, або буде випущений окремий законопроєкт”, – припускає експерт.

За його словами, уникнення потенційної ​​ситуації з недобудовою в майбутньому відбуватиметься за рахунок жорстких правил щодо дозвільного поля до моменту початку будівництва і жорсткого контролю в процесі будівництва.

“Не можна буде продавати квартири, маючи відкрите порушення містобудівних норм. Законопроєкт намагається виключити можливість недобудови об’єкта в принципі”, – каже експерт.

Недоліки законопроєкту

Головним недоліком законопроєкту Рижиков з DC Evolution називає його обсяг – документ займає 118 сторінок. Це потягне за собою дрібні недоліки і правові колізії.

“Недоліки в нашому правовому полі часто призводять до блокувань процедур, тому законопроєкт потрібно вичитувати. Така кількість змін в десятки нормативно-правових актів взаємопов’язана і може спричинити за собою колізії”, – вважає експерт.

Забудовник Кушнір додає, що законопроєкт потрібно доопрацювати. Зокрема, він пропонує доповнити його нормою про скасування податку на додану вартість на перші розрахунки за договором купівлі нерухомості.

“Коли забудовник отримує гроші від інвестора за придбану квартиру, він зобов’язаний сплатити з них ПДВ. При цьому, сама квартира може бути ще навіть не побудована, але вже обкладається податком. Виходить, що гроші, які повинні йти на закупівлю будматеріалів для зведення цього житла, йдуть на податки”, – скаржиться президент “Київміськбуду”.

Босенко з Constructive Lawyers переконаний, що законопроєкт запрацює не швидко і його дія не розповсюджуватиметься на будинки з виданими дозволами на будівництво і ті, що вже будуються.

На думку Копотя з Monitor.Estate, проєкт закону ніяк не вирішує питання вже постраждалих інвесторів та не гарантує захист інвесторів у таких випадках, як було з банком “Аркада” та компанією “Укрбуд Девелопмент”.

Чи дозволив би новий закон не статися кейсам “Укрбуду”, “Аркади”, “Укогруп”?

Співрозмовники ЕП в один голос кажуть, що новий закон допоможе вирішити проблему будівельних пірамід в майбутньому, зробивши неможливим перепродаж одного і того ж приміщення кільком інвесторам.

Однак законодавча ініціатива ніяк би не допомогла уберегти інвесторів від краху “Укрбуд Девелопмент” і “Аркади” – двох найгучніших історій ошуканих інвесторів останніх років.

“Аркаду” розірвали на шматки зовсім не по будівельній темі. “Укрбуд” має свої нюанси – у компанії не було бажання не добудовувати свої об’єкти”, – вважає Рижиков.

На думку юриста Копотя, новий закон дозволив би “врятувати” інвесторів від шахрайства компаній з орбіти Анатолія Войцеховського.

“Кейс “Укогруп” не виник би, оскільки без повного пакету документів на будівництво цей забудовник навряд чи зміг би зареєструвати свої багатоквартирні будинки в реєстрі речових прав і потім їх продавати”, – каже Копоть.

Рижиков менш оптимістичний: “Укогруп” – це історія про “халяву”. Прагнення купити квартиру значно нижче реальної вартості – невикорінно. Відповідно, будь-який закон, який не забороняє продаж до моменту завершення будівництва, не зможе захистити любителів “шари”.

Кушнір з “Київміськбуду” взагалі пропонує усунути з ринку фонди фінансування будівництва та інші “механізми-прокладки”, через які йде реалізація нерухомості.

“Функція контролю, що покладається на фонди фінансування будівництва, сильно знівельована. Підтвердженням цьому є ситуації, що трапилися з “Укрбудом” і “Аркадою”. Фонди жодним чином не змогли гарантувати збереження інвесторських грошей”, – каже забудовник.

Редакція ЕП надсилала уточнюючі запитання щодо окремих положень законопроєкту Олені Шуляк, проте на момент публікації матеріалу відповіді не отримала.

Джерело: Економічна правда 

 

Назад до списку
Вгору