Україна четверта-п’ята у світі за темпами подорожчання нерухомості, а Київ – на 11 місці

Наша країна – поміж світових лідерів за темпами зростання цін на нерухомість. За оцінками фахівців, від початку минулого року її вартість підвищилася щонайменше на 30%, а на об’єкти на етапі будівництва – ще суттєвіше. Чи ж означає це, що проблеми вітчизняної будівельної галузі позаду? Як змінюватиметься ситуація надалі? Чи привабливою залишатиметься нерухомість як об’єкт інвестицій, і коли нарешті житло стане доступним для значної більшості співвітчизників?

Про це та інше – в інтерв’ю експерта ринку нерухомості, керівника проєктів Perfect Group Олексія Коваля.

ПРО НЕРУХОМІСТЬ ЯК ПРО ІНВЕСТИЦІЮ ТА КВІНТЕСЕНЦІЮ МРІЙ ПРО ВЛАСНУ ОСЕЛЮ

– Пане Олексію, схарактеризуйте ситуацію на будівельному ринку країни. Криза?.. Застій?.. Пік?

Єдиною реальною можливістю зберегти гроші є нерухомість

– Аж ніяк не криза. Ринок упевнено прямує до цін (у валюті), які були в Україні до 2008 року. Це пов’язано із загальносвітовим підвищенням вартості будівельних матеріалів, а також із безальтернативністю інвестиційних вкладень у нерухомість. Зараз інвестиція у житло є фактично єдиною реальною можливістю збереження та примноження коштів. Чому так сталося? Банківські депозити після “банкопадів” 2013-2016 років уже є не таким привабливим інструментом, а облігації внутрішньої державної позики недоступні широким верствам населення. І не кожен на них розуміється. Грати на фондовій біржі ми не вміємо, та й фондового ринку як такого в Україні наразі немає. Тому повертаємося до висновку: з усіх згаданих інструментів єдиною реальною можливістю зберегти гроші є нерухомість. І, в принципі, йдеться не лише про вкладення у первинний ринок. Зараз навіть вторинна нерухомість користується попитом як інвестиція. Адже можна купити невелику “хрущовку” біля метро, яка, судячи з цінових тенденцій, за пару років непогано набере у ціні.

– А чи є високий попит на вторинну нерухомість свідченням того, що будівельна галузь не задовольняє потреб українців у новому житлі? Чи ситуація об’єктивна – притаманна усім часам і всім країнам?

– Вторинна нерухомість є більш “твердою валютою”. Ти купуєш уже готову квартиру. І ризики для вкладень тут мінімальні. Що ж до первинної нерухомості, то в нашій країні, як і в світовому масштабі, її придбання – доволі ризикована операція. Згадаймо про проблеми великого китайського забудовника China Evergrande Group, борги якого перевищують $300 млрд. Його можливе банкрутство – загроза світового масштабу. Адже він працює не лише в КНР, а й роками інвестував у інші країни. В Китаї тривалий час спостерігається суттєвий щорічний приріст цін на нерухомість. І люди в цю сферу активно інвестували. Виявилося ж, що навіть вкладення в потужні багатомільярдні структури не завжди є повністю захищеним джерелом отримання доходів.

Але на нашому ринку, повторюся, альтернативи немає. Тому багато українців, котрі мають “зайву копійку”, інвестують саме в цю сферу.

– Тим паче, що маржинальність вкладень у первинну нерухомість вища: можна інвестувати на етапі фундаменту чи взагалі котловану й отримати непоганий прибуток – якщо із забудовником все гаразд і будинок таки введуть в експлуатацію…

– Класичний кейс має приблизно такий вигляд: інвестор вкладається на етапі котловану чи на початку будівництва й виходить з проєкту десь за 2-2,5 року, отримавши від 10 до 20-25% річних.

– Справді, це набагато вигідніше навіть, аніж державні ОВДП, не кажучи вже про депозити, які банки зараз відкривають під зовсім мізерні ставки, особливо – у валюті.

Окупність житла для здачі в оренду – від 6 до 10-12 років, залежно від класу нерухомості

– До того ж, якщо банк із якихось причин не може повернути депозит, Фонд гарантування вкладів відшкодовує інвесторам тільки обмежену суму. Вкладення ж у нерухомість людина, зазвичай, повертає в повному обсязі. Так, усе ще трапляються проблеми, як-от нещодавно у двох доволі великих забудовників. Однак навіть у таких випадках знаходяться інвестори, які добудовують та передають людям житло. За таких умов вкладник, може, й не отримає максимального інвестиційного ефекту, бо строк реалізації проєкту збільшується, але хоча б не втратить гроші й зрештою одержить нерухомість. Це стосовно інвестицій на початкових стадіях будівництва для подальшого перепродажу. Багато людей купують нове житло для оренди. Окупність таких угод – від 6 до 10-12 років, залежно від класу нерухомості.

– Але ж водночас маємо розуміти, що намагання людей захистити свої гроші, вкладаючи їх саме у будівництво, другим кінцем палиці б’є по українцях, котрі потребують житла для власних потреб. Бо через підвищений попит ціни на нерухомість ростуть.

– Ціни й так будуть зростати. Як я казав раніше, на світовому ринку збільшується вартість будівельних матеріалів. Це прямо впливає на ціни ресурсів в Україні. До того ж, у Києві залишається все менше локацій, які можна було б забудувати хорошими великими комплексами. Попит постійно зростає. Також даються взнаки законодавчі й нормативні новації. Усе це діє як ефект “доміно” – один фактор провокує інший, і разом вони тягнуть за собою підвищення вартості житла.

ПРО КОРОНАВІРУСНИЙ, КАДРОВИЙ, ЦІНОВИЙ УДАРИ, ЩО РОБЛЯТЬ БУДІВЕЛЬНУ ГАЛУЗЬ СИЛЬНІШОЮ

– А чи не заважають будівельній галузі задовольняти попит на нерухомість, нарощуючи темпи зведення житла, певні кадрові обмеження? Адже бачимо, що багато фахівців – надто, у регіонах – знаходять роботу в суміжників, у компаніях, що займаються дорожнім будівництвом.

– Наша компанія не стикається з “кадровим голодом”, оскільки маємо замкнений будівельний цикл, майже всі фахівці працюють у штаті, тимчасових і сезонних робітників не набираємо. Кілька років тому кадрова криза справді була. Але вона пов’язана із впровадженням безвізового режиму. Тоді чимало фахівців поїхали на заробітки в Європу. Ми втратили багатьох кваліфікованих каменярів, монолітників та інших спеціалістів. Та це явище було тимчасовим.

Зараз заробітні плати у столичних будівельників доволі конкурентні – навіть, порівняно з ринком Польщі. За кордон ще треба поїхати, заплатити за проїзд, офіційно оформитися, платити за харчування, проживання, знайти роботу в надійного роботодавця, який через місяць не попросить піти без оплати. Якщо людина вміє рахувати, тепер вона віддає перевагу роботі на вітчизняному ринку, який завжди потребує кваліфікованих фахівців і надає їм хороші можливості заробітку.

– Скажіть, як пережила будівельна галузь перший етап коронакризи й чого можна очікувати від її ймовірного наступного удару?

На житлову нерухомість припадає 40-45% усіх обсягів будівництва

– Пригадую, як після фінансових проблем 2008 року десь на 3-4 місяці на ринку встановилося повне затишшя, не укладалося жодної угоди. Оце справді було доволі неприємне кризове явище. Що ж до першого етапу пандемії, то угоди підписували щодня. Може, і не в такому обсязі, як до того, але продажі не зупинялися. Хоча й була масова паніка, люди не розуміли, чого далі чекати.

До чергових обмежень галузь готова краще. Ми мусимо будувати. Будівельний сектор завжди був важливою складовою формування національного ВВП. А на житлову нерухомість припадає 40-45% усіх обсягів будівництва. Якщо ми зупинимося, це призведе до колосальних бюджетних втрат для країни. З огляду на можливий локдаун та недоотримання податків від інших сфер, які фізично не зможуть працювати, роль будівельного сектору важко переоцінити.

– Пане Олексію, як можна пояснити згадане вами стрімке й перманентне підвищення вартості будівельних матеріалів? Здавалося б, гривня зміцнюється, і товар, який імпортується, мав би стати дешевшим. Натомість бачимо, що як імпортні будматеріали зростають в ціні, так і вітчизняні.

– Підвищення вартості відбувається на світових ринках. Зростання цін у доларах провокує збільшення вартості імпортних матеріалів. Одночасно із цим на світовому ринку підвищується конкурентоздатність вітчизняних матеріалів, адже ціни на них спочатку ростуть трохи повільніше. Виробникам стає вигідніше продавати свої товари за кордон, аніж всередині країни. Пропозиція вітчизняних матеріалів на внутрішньому ринку скорочується, через що ціни також ростуть.

Щодо власне будівництва: в Україні його темпи не скорочуються навіть при дорогих матеріалах. Чому? Я для себе знайшов таку відповідь: з 2016 по 2020 роки вартість нерухомості зросла приблизно на 15% (за чотири роки), а за 2020 і неповний 2021 роки – підвищення сягнуло 30%! Це історія про “курку та яйце”: треба підвищувати ціни, бо дорожчають матеріали. Однак попит на ринку великий, тому навіть за вищими цінами можна будувати більше.

Загалом упродовж карантинного року Україна посіла 4-5 місце у світі за темпами підвищення вартості нерухомості, а Київ – 11 місце.

– Поміж мегаполісів?

Новий ціновий стрибок у галузі будматеріалів пов’язаний із “газовою війною”

– Взагалі серед усіх міст світу. Чому так відбувається? По-перше, десь у середині минулого року Китай почав таку собі “металеву війну”. Після того, як на загальносвітовому рівні виникли певні розбіжності щодо цін на метал, китайці спровокували його штучний дефіцит. Метал і металопродукція мають велику питому вагу в структурі собівартості будівництва – це і влаштування паль, фундаменту, і сам монолітний каркас, який не можна збудувати без арматури, залізобетону.

Новий ціновий стрибок у галузі будматеріалів пов’язаний уже з “газовою війною”. Оскільки багато матеріалів для об’єктів преміального класу ми закуповуємо в Європі. Витрати тамтешніх виробників на газ та інші енергоносії суттєво зросли. І якщо ціни на метал зараз почали знижуватися, до стабілізації газового ринку, схоже, далеко.

– Коли говорити не про найближчу, а, мабуть-таки, про середньострокову перспективу: чи може цій проблемі хоча б частково зарадити створення нових виробництв якісної будівельної продукції в Україні? Вже ж є приклади успішної роботи підприємств, у створення яких інвестували іноземці, й які працюють за іноземними технологіями та лекалами.

– Звичайно, перспективи є. Дуже багато заводів європейського рівня вже працюють в Україні. Вони виробляють частину продукції на експорт до ЄС. Також багато заводів відкриваються у нас як розширення бізнесу європейських компаній. Інновації не стоять на місці, постійно відбувається науково-технічна революція, засоби виробництва й матеріали оновлюються, модернізуються, впроваджуються нові технології будівництва. І не треба забувати, що навіть на тлі значного імпорту в собівартості будівництва – досить висока частка вітчизняних матеріалів. Вона може доходити до 60-70%.

Міг би назвати щонайменше з десяток українських компаній, які конкурують із європейськими та світовими виробниками, особливо – за співвідношенням ціни та якості продукції.

– А престижність розташування, інфраструктура – як це все впливає на ціну нерухомості? Бо іноді складається враження, що вартість начебто однакових будинків десь на Харківському масиві й на Печерську відрізняється у рази. Вже не кажу про різницю в ціні між об’єктами, зведеними в мегаполісах і на периферії.

– Знову згадаю 2008 рік. До чи одразу після тодішньої кризи вартість будинків справді залежала переважно від локації, а конструктив і наповнення скрізь були майже однаковими. Зараз розташування нерухомості в центрі Києва, у центрі Одеси чи з видом на море – також впливає на ціни, але вже не такою мірою. Бо наповнення будинку тепер має зовсім інший зміст. Це як буцімто ви приходите до автомобільного салону преміального бренду, де можете купити автомобіль за $50 тисяч і $250 тисяч. Це можуть бути різні моделі, або навіть одна модель, але в базовій та “люксовій” комплектаціях.

Так і з нерухомістю: зараз навіть на одному майданчику будинки та житлові комплекси можуть мати різну комплектацію. Тому ціна залежить не тільки від місця розташування, а й від концепції, інфраструктури, наповнення будинку, матеріалів, які використовуються, навіть – від комерційного фонду, що є в житловому комплексі. Зараз багато девелоперів розвивають такий напрямок як “місто в місті”, щоб там була повністю вся лінійка інфраструктурних об’єктів – від аптек до фітнес-залів. Щоб людина могла там і працювати, і водити дітей до садочка та школи, і займатися спортом, не витрачаючи дорогоцінний час на дорогу й затори.

– Вільні місця у Києві для цього є? Бо, зрозуміло, поставити десь одну “свічку” поміж п’ятиповерхівок ще можна якось ухитритися, а збудувати такий цілісний житловий комплекс – доволі складно. І тут усе частіше говорять про потенціал реновації столичних промислових районів…

Нормальна світова практика – реновація складських зон, які перетворюються на житлові, офісні комплекси, інноваційні хаби чи технопарки

– Вважаю, столичній владі треба більше уваги приділяти великим складським комплексам, що окупували території вже перенесених за межі Києва підприємств, або заводам, які просто не працюють. Зараз Фонд держмайна виставляє на продаж Перший київський машинобудівний завод (завод “Більшовик”). Там може бути сучасний житловий мікрорайон. У нас теж є подібний кейс – забудовуємо територію колишнього заводу “Київгума”. Ділянка 7 чи 8 років стояла покинутою. А мова ж про буквально центр Києва!

Тому ми всі чекаємо на затвердження Генерального плану міста. Адже столиця вже майже рік живе без генплану. І, переконаний, місто має більше уваги приділити саме розвитку таких територій. Це нормальна світова практика – реновація, ревіталізація (відновлення міського середовища – ред.) складських зон, які перетворюються на багатофункціональні житлові, офісні комплекси, інноваційні хаби чи технопарки.

– Але ж, так розумію, треба вибірково до цього підходити. Оскільки є території, де колись розташовувалися небезпечні виробництва, пов’язані з хімічною промисловістю, зі зберіганням отруйних речовин, які, вочевидь, просочилися в ґрунт на дуже велику глибину…

– Не погоджуюся з вами. Подібні твердження й публікації вважаю елементом чорного піару з боку недобросовісних забудовників, які хочуть знизити вартість нерухомості в конкурентів. Ви ж розумієте, що є науково-дослідні інститути, які ретельно усе вивчають і надають рекомендації щодо реновації територій. Геологи беруть проби ґрунту – зокрема й на великих глибинах. І тільки після того надається дозвіл на будівництво. Без ретельного вивчення і з’ясування усіх нюансів на об’єкт ніхто не заходить.

ПРО “КОРУПЦІЙНИЙ ПОДАТОК” НА БУДІВНИЦТВО, СПІВПРАЦЮ З ВЛАДОЮ, ПОТРІБНІ ТА ШКІДЛИВІ ЗАКОНОДАВЧІ ІНІЦІАТИВИ

– Пане Олексію, ви вже не раз проводили паралелі з минулим, зокрема з 2008 роком. А порівняйте-но сучасність та минуле з точки зору ще однієї (неприємної для всіх) складової собівартості – так званого “корупційного податку”. Щось міняється? І на краще чи на гірше?

– Зміни, безумовно, відбуваються. Багато процесів і процедур перейшли у “цифру”, багато що вже працює онлайн. Розумію, що, поміж іншого, ви маєте на увазі другу і третю спробу реорганізації ДАБІ (Державної архітектурно-будівельної інспекції України, – ред.). Я поки що не можу дати чіткої відповіді – чи очікувати позитивних змін. Хоча, як оптиміст, завжди бажаю нашій державі лише позитивних зрушень та реформ. Вірю і в успіх “дозвільно-архітектурного” реформування.

Маю таке спостереження: після попередньої спроби реформувати службу в березні 2020-го року – на деякий час взагалі зупинилися і видача дозволів, і введення об’єктів в експлуатацію. Зараз же ніщо не зупинилося, усі процедури відбуваються. Не можу розказати про особистий досвід співпраці з новою структурою ДІАМ (створена замість ДАБІ Державна інспекція архітектури та містобудування, – ред.), оскільки у нас зараз немає об’єктів, на зведення яких треба отримувати дозвіл, чи тих, що незабаром вводитимемо в експлуатацію. Є ввідний об’єкт на кінець року. Тоді можемо зустрітися і я розповім про враження.

– А як загалом ситуація на ринку нерухомості – зокрема, й цінова – залежить від співробітництва будівельного бізнесу і влади, передовсім – місцевої? І, може, не стільки в Києві, як на периферії, де багато показників залежать саме від будівництва і де прибутковість будівельної діяльності не така висока, як у мегаполісах.

– Влада – це як стратег розвитку міста. Все ж не віддається на розсуд забудовників. Є офіційний документ-стратегія. Він називається Генеральним планом чи Детальним планом території. І чиновники з місцевих адміністрацій, вболіваючи за своє місто, мають детальніше, грамотніше підходити до планування. Що стосується співпраці, то ми маємо чути одне одного. Є проблеми міст, які роками не розв’язуються. Це інженерна і транспортна інфраструктури. Це не той вид витрат і робіт, які треба перекладати на приватних інвесторів. Це має робити держава, місто або за власні кошти, або, залучаючи кредитний та інвестиційний ресурс.

Президентська програма “Велике будівництво” допомогла оновити багато кілометрів доріг. Але, наприклад, заїжджаючи на Поділ, нових шляхів ми не бачимо. Чому? Тому що, аби їх зробити, треба перекласти всі інженерні комунікації. Це в рази збільшує вартість будівництва. Поки що через це – втілення хороших планів гальмується.

І я не бачу якихось зрушень на глобальному рівні. Бачу тільки окреме перекладання комунікацій, коли всі витрати “вішають” на забудовника. Десь коштом інвесторів реконструюють котельні, теплоелектропункти… Але ж маємо розуміти – це відбувається за рахунок грошей інвесторів – фізичних осіб, які купують житло. Тобто, влада частково розв’язує проблеми за рахунок гаманців громадян.

– Дехто говорить як про чергову спробу залізти до кишень українців – про пропозиції щодо нових правил оподаткування будівництва, які містилися у першій редакції законопроєкту №5600. Поки що від найбільш болісних для галузі та інвесторів новацій відмовилися. Але рано чи пізно до цього питання можуть повернутися. Де ж шукати “золоту середину”, аби кожен бізнес належним чином оподатковувався, але оподатковувався справедливо, а не надмірно?

1 гривня, вкладена в будівельний сектор, є мультиплікатором, який приносить 7 гривень у інші сфери

– Коли ми вперше побачили згадані норми в проєкті №5600, були здивовані, адже перед тим вивчали світову практику, аналізуючи, як обкладаються ПДВ ті чи інші операції. Розумієте, ПДВ при будівництві кожного квадратного метра нерухомості ніде немає. Тобто, загалом ідеться про підміну понять законотворцями, які пояснювали необхідність впровадження нових норм тим, що ми нібито не сплачуємо податку на додану вартість. Це омана. Забудовник отримує всі товари, матеріали, послуги, роботи із ПДВ. Далі вже, коли інвестиційний фонд купує і перепродує житло, ПДВ справді немає. Але його немає ніде у світі. В Україні ж хотіли “винайти велосипед”, що б спричинило подорожчання житла. Може, і не на 20%, але відсотків на 10-12 точно. Працювати собі у збиток ніхто не буде, оскільки є розрахована норма рентабельності.

При цьому девелопери зазвичай не виводять кошти, а реінвестують їх в інші проєкти. Ви знаєте, що 1 гривня, вкладена в будівельний сектор, є мультиплікатором, який приносить 7 гривень у інші сфери діяльності. Тож було досить дивно, коли в рамках боротьби з олігархатом хотіли “протягнути” норму, яка б била по кінцевих споживачах і сповільнювала роботу величезної галузі.

Добре, що при підготовці документа до другого читання нас почули.

Для того ж, щоб надалі такі спроби не повторилися, будівельний сектор потребує нормального профільного закону. Бо як такого його не існує. Є ухвалений на початку 2000-х Закон “Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю”, але він так і не зміг прижитися на ринку і не запрацював.

Зараз у парламенті є законопроєкт №5091 “Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому” (у вересні ухвалений у першому читанні, – ред.), що містить досить цікаві ідеї, але там є й багато незрозумілого. З одного боку, він начебто покликаний захистити інвесторів, а з іншого – просто унеможливлює роботу девелоперів і вводить додаткові податки для громадян.

– Про пошук компромісів із суспільством, точніше – з його найактивнішою частиною. Часто бачимо, як активісти протестують проти забудов і, коли розбираєшся в ситуації, ти їх справді підтримуєш. Але ж іноді бувають випадки, коли протестувальники діють в чиїхось інтересах – чи-то конкурентів, чи політиків.

– Справді, бувають конфліктні ситуації між забудовником, між девелоперами й між мешканцями того чи іншого мікрорайону. Але жоден забудовник не піде на відкритий конфлікт. Він завжди домовляється, пропонує компроміс. Часто “на арені” з’являються псевдоактивісти, які апріорі не налаштовані на конструктив. Я не кажу, що всі такі. Справді, є громадські організації, які відстоюють виключно інтереси громади. Але в багатьох випадках протестні акції перетворили на бізнес. Його всі девелопери знають. Можливо, пересічному громадянинові, котрий із цим не стикається, справді здається, що “злочинні забудовники будують без дозвільних документів”… За часів сумнозвісних будівельних пірамід, може, іноді так і було. Але тепер жоден забудовник не вийде на майданчик без необхідних сертифікатів та дозволів.

Приміром, і з нами трапилася досить дивна історія, щойно розвісили рекламні плакати про початок будівництва поблизу Деміївського ринку. В цей же час працівники ринку отримали якісь листи про виселення. Там справді є наміри забудови. Але ця ділянка не належить до нашого комплексу, що видно з дозвільних документів. Проте розбиратися із цим ніхто не захотів – і через ЗМІ почалися атаки на наш комплекс.

Нічого не можуть сказати стосовно дозвільних документів, тоді почали писати про те, що там повітря не дуже чисте. Воно ж в усьому Києві не ідеальне… А ми, до того ж, запланували масштабні компенсаційні заходи. Там будуть річка, зелені насадження, які очищатимуть повітря.

Чи ще закидають близькість до Байкового кладовища. Але ж усе будуватиметься в межах санітарних норм, все відповідає вимогам ДБН. Окрім того, там, де є контакт із санітарною зоною, за планом, не буде житлових будинків. Там побудуємо великий стадіон і спортивний майданчик. Натомість хтось, не розібравшись, не лише “приписав” нам чуже будівництво, а й намагається в усілякий спосіб знецінити та знеславити наш проєкт.

ПРО РЕЦЕПТ УСПІХУ ДЕРЖАВНИХ ІПОТЕЧНИХ ТА ЛІЗИНГОВИХ ПРОГРАМ І ПРО “БАЙДУЖІСТЬ” БАНКІВ

– Ми почали розмову із житлового будівництва як потенційної інвестиції для відносно заможних співвітчизників. Далі – про можливості отримання житла тими, хто “тут і зараз” не має на нього коштів. Мова про держпрограми, які започатковуються, – житлового лізингу, доступної іпотеки…

За рахунок іпотеки в Україні купують 5% житла, європейські країни мають обернену пропорцію: 90-95% – іпотечне кредитування

– Повністю підтримую такі ініціативи. Але не зовсім розумію, чому немає активної промоції цих програм. Досі видано приблизно 980 кредитів загалом на 845 мільйонів гривень. Це з березня. Якщо ж знову згадати минуле, бачимо, що до 2008-го щороку видавали по 15-20-25 тисяч кредитів. При тому, що іпотека була досить популярною, але не доступною.

Нині маємо вже не першу спробу запустити програму пільгової іпотеки. І можливості для цього є. Немає підтримки з боку ЗМІ, чиновників, лідерів громадської думки, котрі б “з усіх прасок” говорили про її переваги.

А загалом для того, щоб іпотека “розкрутилася”, програма має попрацювати років 5-7, щоб банки могли спрямовувати на додаткові позики кошти, отримані як сплату за відсотками, погашення тіла кредитів. Тоді б вартість цього продукту постійно зменшувалася.

Зараз за рахунок іпотеки в Україні купують приблизно 5% житла. Європейські країни мають обернену пропорцію: 90-95% – це іпотечне кредитування, 5-10% операцій відбуваються за власний кошт покупців. З одного боку, маємо розуміти, що чим доступнішою буде іпотека, тим вищою стане вартість квартир. Але якщо іпотеку надаватимуть під 2-3% річних, ефект подорожчання вдасться нівелювати – матимемо змогу вирішити багато житлових питань, коли люди зможуть дозволити собі платежі за іпотекою, отримуючи середню по країні зарплату.

– А лізинг? Ним можуть займатися самі забудовники, чи все ж це окремий вид бізнесу, у який повинні прийти інвестори, котрі спеціально вкладатимуться і викуповуватимуть у будівельників та девелоперів цілі будинки й далі “у роздріб” уже працюватимуть з лізингоотримувачами?

– Лізингова програма працює, здається, з 2019-го року. Для військовослужбовців, поліцейських, співробітників ДСНС. Зараз є плани розширити категорії її учасників. Програма користується попитом. Вона розрахована на новозбудоване, але вже готове житло. Тобто, нерухомість із правом власності. І нам нині доволі часто телефонують люди, цікавлячись, чи можуть вони скористатися її можливостями. Але наразі немає фінансування програми, усі виділені кошти (2 чи 3 мільярди гривень) були освоєні в стислі терміни.

А вкладення в неї, переконаний, могли б бути доволі ефективними. Адже йдеться про придбання тільки нового житла, яке введене в експлуатацію щонайбільше за 3-4 роки до цього. Тоді як при іпотечному кредитуванні 75% позик видаються для придбання житла на вторинному ринку. Щоб економіка працювала та був згаданий мультиплікаційний ефект, треба, аби кошти ішли саме в нове будівництво. В цьому зацікавлені всі – і держава, й забудовники, і громадяни, котрі матимуть більше можливостей отримати новозбудоване якісне житло.

Водночас не бачу зацікавленості в цьому з боку банківського сектору. Я за увесь час роботи не стикався з комерційною лізинговою угодою у сфері будівництва. Не знаю, які причини, адже для банку це – тверда й надійна застава.

ПРО СВІТОВІ ТЕНДЕНЦІЇ БУДІВНИЦТВА І ПРО ТЕ, ЯК ПРАВИЛЬНО ОБИРАТИ ЖИТЛО

– Пане Олексію, про перспективи галузі. Які тренди житлового будівництва у світі, і якими темпами в цьому напрямку рухатиметься Україна? Бо, згадаймо, як у 1990-ті роки для нас був чимось екзотичним євроремонт, потім з’явилися небачені системи “Розумний дім”. Зараз це вже ввійшло у повсякденне життя. Що далі?

Пандемія підвищила інтерес до будинків з терасами

– Пандемія підвищила інтерес до будинків з терасами. Можливо, йдеться про поганий спосіб достукатися до громадян, але зараз люди зрозуміли, для чого існують балкони й тераси, що їх не треба склити, що це – місце, де можна випити філіжанку кави, бокал вина, провести час на свіжому повітрі. І такі тенденції – в усьому світі. Хоча вони за кордоном і раніше були. Там зовсім інша культура – в архітектурі добре використовується простір лоджій, балконів і терас для додаткового повітря та простору.

Стосовно систем “Розумній дім”, то вони вже майже в усіх будинках є.

Щодо реновації промислових територій – це теж історія не нова. Мода прийшла до нас із Європи, де цілі заводи, території портів чи складських комплексів перетворюють на комфортні житлові квартали. При цьому мова – вже не просто про висотне будівництво. Натомість працює урбаністика – місто для людей, піших прогулянок, немає заставлених автомобілями дворів, бо машини “ховають” у підземних паркінгах.

Як приклад – наш комплекс “RiverDale”. Це майже 10 гектарів у Голосіївському районі. Ми там відновлюємо історичне русло річки Совка. Зараз вона тече в колекторі й іде по периметру будмайданчика. Повертаємо її в історичне русло, виконуємо масштабні гідротехнічні роботи…

В усьому світі забудовники намагаються не просто робити ландшафтний дизайн, а створювати цілі ландшафтні парки. Згадую Сінгапур. Це просто місто-сад. І зараз бачу тенденцію до озеленення Києва. Бо з 1990-х років ми його просто плюндрували.

– І, так би мовити, для поціновувачів “гігантоманії”, про висотне будівництво. Воно, на вашу думку, має бути у Києві? Скажімо, при збереженні історичного середовища в центрі, на окремих ділянках подалі від середмістя будувати хмарочоси, аби конкурувати за висотністю хоча б не з Дубаєм, а, приміром, з Варшавою?

– Перспективи, звичайно, є. Розумієте, історичний ареал дуже ущільнений, і для того, щоб відбити вартість земельної ділянки й проєкту, треба “лізти вгору”. Є багато прикладів доволі висотних комплексів. Хоча зараз у Києві зводять щонайбільше 32-35-поверхівки. Але тенденція до збільшення висотності є. Як і в багатьох містах Європи. Головне, щоб усе відбувалося під контролем державних органів – були правильні плани, правильні місця для будівництва вибрані. І, звісно ж, це не має псувати історичне обличчя міст.

Хоча я більше тяжію до малоповерхової забудови. Знову ж таки, повертаючись до комплексу RiverDale, – там можуть бути, наприклад, 20-25-поверхові “домінанти”. Але з майже 45 будинків у комплексі таких – не більше 5, і вони створюють різноманіття архітектури. Якщо ж усе забудувати 25-поверхівками, то не буде відчуття простору. І я дивлюся на своїх колег по цеху й бачу, що коли хтось 5-7 років тому будував тільки багатоповерхівки, зараз потроху виходять у різноповерхову забудову: десь 6 поверхів, а десь 25. З’являється не просто будівництво, а розумна архітектура. Якщо десь є висотне будівництво, воно компенсується низькоповерховим, парком чи сквером.

– І наостанок – практичні поради: на що, насамперед, звертати увагу людям, котрі нарешті дочекалися можливості вкласти зароблені кошти чи отримати кредит та купити нове житло?

Відкрийте Реєстр будівельної діяльності, дізнайтеся – чи є дозвіл на будівництво, експертиза проєкту, відведена земля. Якщо все гаразд – будівництво законне

– Зараз ми всі “в цифрі”, усі онлайн. У мережі є багато документів, багато інформації у відкритих реєстрах. Не лінуйтеся перевіряти забудовника. Передовсім, звертайте увагу на дозвіл на будівництво, що можна знайти у відкритих джерелах.

Для початку, звичайно, краще долучити юриста – фахівця у цій сфері. Якщо ж навіть немає можливості це зробити, відкрийте Реєстр будівельної діяльності, дізнайтеся – чи є дозвіл на будівництво, експертиза проєкту, чи відведена під нього земля. Якщо із цими трьома основними “китами” все гаразд – будівництво законне.

Окрім цього, якщо не хочете витрачати час на пошук документів по всьому Інтернету, є досить непогані спеціалізовані ресурси, куди можна зайти і проаналізувати, які документи видані, чи є проблеми у забудовника, дізнатися про рейтинг обраної будови й так далі. Дуже грамотно, доступно, клієнтоорієнтовно й структуровано все викладено.

І, звичайно, цікавтеся репутацією забудовника. Незважаючи на те, що “Аркада” й “Укрбуд” були досить великими забудовниками, вони, мабуть, ніколи не переймалися власною репутацією. Що й призвело до останніх неприємних подій. Але якщо взяти ТОП-10 київських забудовників, можу чітко сказати: кожен із них вболіває за свій бренд, розуміє – що таке реноме і не хоче його втрачати. Адже для нас, основних гравців будівельного ринку, репутація дуже важлива. Тому іноді навіть краще десь втратити фінансово, але добудувати об’єкт, ввести в експлуатацію, виконати зобов’язання перед інвесторами.

Владислав Обух, Київ

Фото надані Perfect Group

Джерело: Укрінформ

 

Назад до списку
Вгору