Тези виступу Президента Будівельної палати, Героя України П.С.ШИЛЮКА на Круглому столі: «Як прискорити вирішення важливої містобудівної та соціально-економічної проблеми: реконструкції кварталів (мікрорайонів) застарілого житлового фонду»

Шановні учасники засідання!

Ситуацію навколо проблеми реконструкції застарілого житлового фонду можна назвати роками упущених можливостей.

Уже 13 років як в Україні прийнято  Закон «Про комплексну реконструкцію кварталів (мікрорайонів) застарілого житлового фонду». Закон існує, але, на жаль,  не працює.

Нагадаю, що під цей закон були розроблені пілотні проекти, навіть місцеві програми, як от у Києві, проте в цілому всі ці добрі наміри залишилися нереалізованими. Ні забудовники, ні потенційні інвестори, ні самі мешканці, власники житла  не побачили  в цьому законі надійних правових механізмів для  унормування взаємовідносин усіх учасників процесу реконструкції.

Кілька років тому танці навколо застарілого жила активізувалися. У профільному Міністерстві заговорили про концепцію реновації, потім доручили інституту Діпромісто підготувати проект змін до Закону про реконструкцію старого житлового фонду, по суті, його нову редакцію.

Як ви знаєте, у березні 2018 року Будівельна палата провела конференцію з обговорення цього законопроекту, були підготовлені змістовні рекомендації, які ми передали на Мінрегіон. 

Нарешті, у травні 2019 року Мінрегіон повідомив, що він завершив розробку нового законопроекту «Про комплексну реконструкцію кварталів (мікрорайонів) застарілого житлового фонду». А далі? Наскільки відомо, цей документ  на рівень Уряду поки що не передано.

У нас є певні сподівання на нову владу, яка вже не раз демонструє наявність політичної  волі до рішучих змін.

Можливо, нове керівництво Міністерства зможе зрушити цю вкрай важливу суспільну проблему з місця.

Адже всім зрозуміло, що старе житло, особливо те, яке будувалося у  60-х роках минулого сторіччя, з віком не стає кращим з усіх точок зору. Сотні багатоквартирних будинків і далі старіють фізично і морально, деякі з них стають аварійними, навіть небезпечними для проживання.

Статистика свідчить, що станом на 1 січня 2018 у містах України налічувалося:

 ветхих будинків – 9, 2 тис. загальною площею 1, 6 млн кв.м.

  аварійних будинків – 1, 3 тис. площею 303 тис. кв.м.

Загалом же, за оцінками Мінрегіону, майже половина житлового фонду в Україні – це застаріле житло, зокрема, так звані «хрущовки». Таких будинків  налічується приблизно 20 тисяч.

Якщо спитати власників такого житла, чи хочуть вони поліпшити свої житлові умови, то почуємо переважно позитивні відповіді.

Але зрозуміло і те, що при практичній реалізації проектів реконструкції кварталів застарілого житла виникатимуть безліч проблем, у тому числі і суто людських. Це і небажання переселятися у новий район, терпіти незручності з переїздом, знайдуться і бажаючі отримати, як кажуть,  на халяву, додаткові метри житлоплощі.

Будуть труднощі і з самим концептуальним підходом до проблеми старого житла – реконструювати чи зносити?

Знаємо, що в різних країнах по-різному  вирішували це питання.  Там, де були великі гроші (Москва) просто зносили старе, а на вивільнених площах будували нове. У країнах Балтії, у Білорусі, Польщі, Німеччині знайшли більш економний підхід і в основному проводили глибоку модернізацію старих панельок, навіть з надбудовою поверхів.

Але так чи інакше, а питання застарілого житла ці країни для себе зняли.

Ми в Україні суттєво запізнилися з цим. Тепер передовсім маємо дати експертну, аргументовану відповідь: а наскільки наші «хрущовки» взагалі годяться для модернізації, для перепланування? Який насправді ресурс тих панелей, тих несучих конструкцій, фундаментів? Тобто чи взагалі варта овчинка вичинки?   

Зрозуміло, що для забудовників значно вигідніше працювати  на великих, вільних площах, тобто будувати сучасне нове житло на місці старого.

Але тут є свої ризики, передовсім, мова йде про збереження історичного ландшафту наших міст, про навантаження  на існуючу  інженерну інфраструктуру, про транспортні вузли і тромби…   

Тобто всім нам – учасникам цього процесу, у першу чергу, виконавчим органам місцевих рад, які за новим законом є замовниками проектів реконструкції, треба знайти свої оптимальні варіанти.

Чи можливо це з допомогою нового закону? На мій погляд, він відкриває певні перспективи для початку процесу.

Але хочу тут підкреслити, що одного лише закону  буде замало для вирішення такої комплексної проблеми. Потрібні будуть цільові програми –  загальнодержавна і місцеві –  в яких буде детально розписаний алгоритм дій усіх учасників процес, обрахована ресурсна база, потужності будівельних підприємств.

Має бути запроваджений системний підхід до реконструкції старого житла з його обстеженням, визначенням можливості реконструкції та модернізації, змін  прилеглої території та поліпшення соціальної складової при подальшій експлуатації.

Має бути досягнута суспільна згода на таку масштабну реконструкцію старих кварталів. У новому законопроекті пропонується усунути дуже істотну перешкоду – норму про 100% згоду на реконструкцію всіх власників старого житла. Тепер пропонується знизити планку до 75%, і я особисто  вважаю це  прийнятним. 

Хоча, думаю, судових спорів на початках процесу реконструкції  не уникнути. І до цього треба бути готовим інвесторам і забудовникам. Думаю, треба буде проводити і громадські слухання, коли справа дійде до конкретних проектів. І тут велика відповідальність лягає на органи місцевої влади.

Але головне, мають бути визначені джерела фінансування

Зрозуміло, державний бюджет тут мало чим допоможе. Більше фінансових  можливостей зараз у місцевого самоврядування, але, на мій погляд, саме центральна влада повинна виявити державний інтерес до цієї справи, повинна підтримати забудовників, девелоперів,  і водночас контролювати хід виконання програми.  

Своє місце у фінансово-кредитних механізмах при реконструкції житлового фонду мають зайняти спеціалізовані банки.

Якщо інвестори побачать, що держава зацікавлена у вирішенні цього аспекту житлової проблеми, якщо вони побачать у законі свою економічну вигоду, знайдуть порозуміння з місцевою владою, з власниками житла – тоді можна буде розраховувати на загальний успіх.

Якщо ж не зможемо забезпечити  такий комплексний підхід –  є ризик знову обмежитися якимись вибірковими проектами.

Мені відомо, що деякі забудовники у Києві (Інтергал-буд) останнім часом навіть уже проголосили свої наміри здійснити проекти такої локальної забудови з знесенням «хрущовок», але до практичної реалізації справа поки що не дійшла.

Тому хочу наголосити – без державної підтримки, своєрідного патронату з боку урядових органів наші плани реконструкції застарілого житла нежиттєздатні.

Нагадаю, що на всіх етапах нашої історії вирішення житлової проблеми громадян організовувалося і «надихалося» державою –  через закони, цільові програми, зрештою навіть адміністративним впливом.

І в наш час, за ринкових умов, без цього не обійтись. Та і сучасний зарубіжний досвід це підтверджує.

Також хочу наголосити, що успішна реалізація програм реконструкції неможлива без прискореного спорудження доступного, економічного житла. А для цього маємо швидше розвивати індустріальне домобудування, яке, на моє переконання, є основним ресурсом збільшення обсягів будівництва нового житла в країні.

Маємо провести модернізацію потужностей наших домобудівних підприємств.

І у відповідних програмах це має знайти своє відображення – це  надання певних преференцій тим,  хто оновлює базу, йде на закупівлю сучасного обладнання та устаткування для впровадження нових технологій тощо.

Шановні учасники, у Програмі дій Кабінету Міністрів України  одним з пунктів записано зменшувати щороку кількість об’єктів аварійного житла принаймні на 2%. А стосовно житла, яке не підлягає модернізації, – запропонувати дієвий механізм комплексної реконструкції кварталів (мікрорайонів) застарілого житлового фонду.

Мабуть, це те, про що ми і говоримо. Сподіваюсь, що Уряд, наше профільне Міністерство має відповідні розрахунки і запропонує тут конкретні кроки.

При цьому чекаємо на демонстрацію політичної волі і врахування тих реалістичних пропозицій, які не раз висловлювалися фахівцями.

Переконаний, що і сьогодні ми почуємо слушні думки у виступах наших шановних учасників обговорення.

Бажаю всім успіхів!